Sửa Thông tư 16: Quả bom tranh chấp vẫn chưa bị vô hiệu hóa

Việc Bộ Xây dựng ngay trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vẫn chưa giải quyết tận gốc việc chủ đầu tư ăn gian diện tích của khách hàng.
Sẽ có phiên "phán quyết" Thông tư 16?
Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 28/2, báo chí đã đặt vấn đề về trách nhiệm của Bộ Xây dựng khi ban hành Thông tư 16 (ban hành năm 2010, có nội dung hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ) trái Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Dẫn chứng nhiều văn bản và chỉ đạo của Chính phủ, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định Thông tư 16 do Bộ ban hành là đúng luật, Bộ Xây dựng không sai và không phải xin lỗi dân.

Sửa Thông tư 16: Quả bom tranh chấp vẫn chưa bị vô hiệu hóa
Người mua nhà tại dự án chung cư cao cấp Keangnam có lẽ đang là những người bị thiệt hại nặng nhất từ Thông tư 16 của Bộ Xây dựng
Đầu tháng 2/2014, nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật khẳng định việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD và Công văn 124, 397 của Bộ Xây dựng là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Sau khi thông tin này được công bố công khai, mặc dù không thừa nhận sai nhưng Bộ Xây dựng ngay lập tức ban hành Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Theo nội dung của Thông tư 03, từ ngày 08/4, diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có), không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Động thái Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 được xem là một cách "tiếp thu" của Bộ Xây dựng để xoa dịu đối với hàng chục ngàn khách hàng bị ăn gian diện tích thời gian qua.
Tuy nhiên, nhóm nghiên cứu của Uỷ ban Pháp luật cho rằng, nếu tại phiên giải trình sắp tới (dự kiến tổ chức giữa tháng 3/2014), Bộ Xây dựng vẫn một mực bảo vệ quan điểm của mình và không nhận sai thì trong phạm vi, quyền hạn cho phép, Ủy ban Pháp luật có thể yêu cầu bộ xem xét sửa đổi, bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ Thông tư 16.
Nhưng, nếu chỉ sửa sai như kiểu của Bộ Xây dựng là ban hành một Thông tư khác, sửa đổi lại một phần nội dung của Thông tư đã ban hành trước đó thì đã là đủ và đã hợp lý?
Bởi chỉ vì kiểu ban hành Thông tư mang đầy vẻ "ủng hộ doanh nghiệp" mà trong thời gian vừa qua "Chính những quy định, hướng dẫn này đã thổi bùng lên tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ thời gian qua ở các khu chung cư cao cấp, mà thiệt thòi đều do người dân gánh chịu", nhóm nghiên cứu khẳng định.
Và, “hơn 3 năm qua, Thông tư 16 đã gây ra những thiệt hại như thế nào cho người dân cũng cần phải được xem xét, làm rõ”, như khẳng định của nhóm nghiên cứu của Uỷ ban Pháp luật.
Và với phát ngôn của Bộ Xây dựng chưa "tâm phục, khẩu phục" với việc ban hành Thông tu 16, rất có thể phiên giải trình sắp tới sẽ quyết định số phận của Thông tư 16 là có sửa đổi 1 phần hay bãi bỏ hay không.
Thông tư 03 chưa giải quyết tận gốc vấn đề
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu coi nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích căn hộ mua bán của Bộ Xây dựng là trái thẩm quyền thì quy định này phải bị đình chỉ thi hành và bị hủy bỏ. Tuy nhiên, sau khi hủy quy định này thì có giải quyết hậu quả này như thế nào thì vẫn còn có nhiều ý kiến khác nhau.
Có ý kiến cho rằng không có cơ sở pháp lý để giải quyết hậu quả các hợp đồng này, bởi vì chỉ xử lý hậu quả khi các hợp đồng này bị tuyên vô hiệu, trong khi nó lại được giao kết hợp pháp và không có cơ sở để tuyên vô hiệu. Theo luật pháp dân sự thì việc tuyên hợp đồng vô hiệu phải căn cứ vào các quy định cụ thể, cơ quan nào có thẩm quyền tuyên hợp đồng vô hiệu nếu không có cơ sở để khởi kiện, vì khi việc ký kết hợp đồng này là tự nguyện, không bị ép buộc, giao dịch này đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự ?
Mặt khác, hướng dẫn về cách tính diện tích căn hộ mua bán trong Thông tư số 16/2010/TT-BXD không chỉ áp dụng cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng mà còn áp dụng đối với cả người dân đã mua các căn hộ chung cư do các cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng để bán (dạng chung cư mini)?
Vậy, sẽ có bao nhiều trường hợp mua bán như trên cần phải xem xét xử lý hậu quả và việc xử lý hậu quả này có trái với nguyên tắc tự định đoạt, tự do ý chí thỏa thuận theo pháp luật dân sự hay không ?
Ngoài ra, đối với những trường hợp mua bán căn hộ chung cư mà các bên đã ký trước Thông tư số 16/2010/TT-BXD và nhiều trường hợp trong số này đã được cấp sổ đỏ thì sẽ giải quyết như thế nào?
Đối với quyền lợi của bên bán căn hộ thì có nhiều ý kiến lập luận rằng, khi đã xử lý quyền lợi của bên mua thì cũng phải đồng thời giải quyết quyền lợi của bên bán. Nếu yêu cầu tính lại diện tích theo thông thủy để hoàn lại tiền chênh lệch cho bên mua thì cũng phải tính lại giá bán căn hộ, bởi vì giá bán căn hộ được tính trên cơ sở diện tích mua bán, nếu tính theo tim tường sẽ khác với tính theo kích thước thông thủy; từ đó phải xem xét lại việc tính nghĩa vụ tài chính mà hộ đã nộp cho Nhà nước khi bán căn hộ được tính theo tim tường. Có như vậy mới bảo đảm sự bình đẳng và công bằng giữa 2 bên.
Chính vì lẽ đó, Thường trực Ủy ban Pháp luật đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan cần nghiên cứu để có hướng xử lý cụ thể đối với những trường hợp đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước thời gian Thông tư 03 có hiệu lực. Điều này nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời cũng đảm bảo công tác quản lý Nhà nước được thực hiện có hiệu lực và hiệu quả.